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房贷利率彻底变了,该怎么买房?

时间:2019-10-22 15:58:54来源:文锋

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过去四年,我国房贷政策利率一直都维持在4.9%的水准。如今,房贷利率跟随LPR市场利率浮动,这一次从原来的4.9%变成4.85%,降低了5个基点。

这是不是意味着楼市正式降息?对房地产市场影响究竟有多大?对个人贷款买房有什么影响?购房者该如何认清此事件的发展趋势?

对于大家最为关心的房贷利率价格问题,我来谈谈对此新规的理解。

首先,新规对既有房贷不会有影响

我国存在两种利率,一个是政策利率,另一个是市场利率,也就是LPR。

政策利率,即我们所熟悉的存贷款基准利率。在当前及以往的房贷利率制度,都是基准利率+浮动比例,例如基准利率是4.9%,你购房时和银行签是上浮10%,那么你每年的房贷利率就是4.9%×1.1=5.39%,如果是85折利率,那么就是4.9%×0.85=4.165%;

如果央行降息,把基准利率降低到了4%,那么你的房贷利率就对应变为4%×1.1=4.4%和4%×0.85=3.4%。
如果央行改变了基准利率,在调整利率时间之后递件的就按照利率执行,如果在这之前递件,那么在次年的1月1日,房贷利率才会跟着变动。但是后面的那个上浮或下折的比例,是永远不会改变,除非你卖了这房再买,然后重新找银行贷款。
按照央行的说法,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。也就是说,在2019年10月8日之前,这个调整对于既有房贷没有影响。

(点击查看大图)

根据近10年的房贷基准利率看,目前4.9%的房贷基准利率,从2015年10月24日开始,已经将近4年时间没有变化了。

但市场在变化,才有了市场利率之说。

央行推出的LPR新机制,就是典型的市场利率。这个利率,是由各大银行根据央行的MLF利率加点而来,MLF相当于央行对银行的贷款利率,这个利率跟随市场变化而变化。

其次,未来房贷利率再也见不到打折的

根据央行新规,各地具体房贷利率,由商业银行根据LPR基准利率加点形成。

根据8月20日公布的的5年期LPR,价格为4.85%。首套房不得低于LPR,也就是4.85%,二套房不得低于LPR+0.6%,也就是5.45%,LPR作为基数,每月重订一次。

4.85%和和原始的基准利率4.9%,看的就是这个0.05%的差距,影响有一点的,但是完全可以忽略不计。贷款100万30年期,利息减少2万元,月供减少32元。

直接点说,以前叫“基准利率”,现在换个洋气的称呼叫“LPR”,之前叫“利率上浮”,现在叫“加基点”。

你和贷款银行定好的加点数值,只要签了,那么未来贷款周期内,这个加点数字一直不变,不管LPR如何变化,和以前的百分比浮动其实就是一个意思。

按照因城施策原则,地方银行在国家政策的基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

也就是说,未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

可以肯定的是,在以往还能看得到房贷利率打折,未来只能加点上浮,最多也只能维持在基准利率,再也见不到首套房贷利率打折了

第三、首套房LPR利率不破5,应该长贷多贷

那么,房贷利率的变化对购房者有多大的影响呢?

我们以最理想的状态,在2019年10月8日之后购房,首套房贷款利率不得低于LPR,也就是4.85%,二套房贷款利率不得低于LPR加60个基点,也就是5.45%为基计算,对购房成本的影响。

首套房(认定标准是认贷)贷款利率按照LPR4.85%执行,由于没有加基点的情况下,几乎接近之前的4.9%的房贷基准利率。

以同样贷款100万,30年期计算,利息减少了7万元,月供每月减少187元。

理想状态下,10月8日实施房贷利率新政之后,至少在短期里,房贷利率对于刚需购房者是有利的,对于二套房影响可能会不太明显甚至还有可能执行更高的实际利率,这也整体符合“房住不炒”、从紧从严的政策导向。

理想终归理想,按照我的判断,别指望短期3~5年内房贷利率会下降。但首套房的LPR只要不突破5都是划算的借贷,尽可能长贷多贷。

未来购房不仅仅要考虑LPR,还有兼顾加点数值,个人信用也会影响其比例。即使在同一个时间,同一个银行,也会有可能执行不同的利率标准。

爱惜你的信用,良好的信用可以降低你的购房成本。

最后,购房者不会因利率调整改变购房行为

央行此举目的也很明显,不给公积金加成,不给首套房加成,都是在尽可能照顾刚需。而二套房,自己单独一个巨锚,就是在定点定向打击炒房客。

房贷新规,本质上就是与新的市场利息形成机制挂勾,毕竟,影响楼市的不是利息,而是放贷量,利率中小幅上下,对楼市的影响有限,大多数购房人也不会因为利息成本的中小幅提高而改变购房行为,该买的还是会买,他们在乎的是银行是否放贷。 

而这个恰恰也是开发商最为担心的,在未来未知的市场变化中,以销售回笼资金作为要务的开发商最担心任何一个政策对购买决策的影响,放贷是否顺利,影响的不仅仅是去化,还有现金流。

文章来源:文锋

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